【文字解读】《淮北市住宅小区物业管理条例》政策解读

一、决策背景和依据

为进一步规范住宅小区物业管理活动，切实提升我市物业服务水平，营造安全文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，同时参照并借鉴了省内外其他地市先进经验做法，制定《淮北市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）。

二、制定意义和总体考虑

《条例》是我市第一部涉及物业管理的地方性法规，填补了该领域立法空白，为规范住宅小区物业管理活动提供了法规依据。一是明确了各级政府及相关部门的职责，要求建立综合执法服务进小区工作机制和物业服务投诉、举报受理处置机制，有助于压实物业管理各方主体责任。二是明确了业主委员会及其成员、物业服务人等方面的权利义务，对日常物业管理中常见的违法或者不文明行为作出了禁止性规定，有助于规范住宅小区物业管理活动。三是明确了物业服务人非法催收物业费、未按要求建立和保存相关档案资料以及不如实公开相关信息等行为法律责任，有利于保障业主合法权益。

三、研判和起草过程

1.起草。按照立法进程安排，2023年6月，市住房城乡建设局牵头启动了条例草案的起草工作。

2.意见征集。2023年9月，形成《条例（征求意见稿）》，并连续多轮分别征求了县区政府、市发展改革委等25家相关单位意见；同时，通过市住房城乡建设局网站、淮北传媒发布等向社会公开征集意见和建议，不断进行修改完善。2024年2月1日，组织召开专家论证会。2024年2月4日，组织召开风险评估座谈会。根据专家论证会和风险评估座谈会意见进一步修改，形成《条例（送审稿）》，完成风险评估备案。

3.合法性审查。2024年3月，通过市市场监管局公平竞争审查、市司法局合法性审查。

4.会议审核。2024年4月7日，市人民政府第27次常务会审议通过《条例（草案）》。2024年4月26日，市第十七届人大常委会第二十二次会议对《条例（草案）》进行了第一次审议。2025年8月27日，市第十七届人民代表大会常务委员会第三十五次会议对《条例（草案修改稿）》进行第二次审议并表决通过《条例》。2025年9月18日，安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议审查批准《条例》，自2026年1月1日起施行。

四、工作目标

通过制定《条例》，有利于进一步保障和督促各有关部门认真履职尽责，切实提升我市住宅小区物业管理法治化、规范化、专业化水平，为破解住宅小区物业管理难题、保障物业管理各方合法权益、助力基层社会治理现代化提供重要依据。

五、主要任务

《条例》共六章四十五条，对住宅小区物业管理体制、业主大会及业主委员会、物业服务、物业的使用和维护等进行了规定，主要内容如下：

（一）关于管理体制。一是细化住房和城乡建设主管部门和其他相关主管部门职责。二是压实街道办事处、镇人民政府负责指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举与换届、指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责、指导业主委员会开展离任审计等职责。

（二）关于业主大会及业主委员会。一是加强对业主委员会的监管，规定了业主委员会选举程序、工作报告和履职评估制度、候补委员制度等，明确了业主委员会及其成员禁止行为。二是建立物业管理委员会制度。

（三）关于物业服务。一是明确物业服务人应当遵守的规定及禁止行为。二是建立物业服务档案制度，细化应保存的资料内容。三是建立物业服务费标准调整制度。四是鼓励有条件的物业服务人向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸。

（四）关于物业的使用和维护。一是明确物业管理区域内禁止行为。二是细化装饰装修垃圾清理、停车位（库）使用、公共充电基础设施有关规定。三是加强公共收益管理，明确公共收益的收入范围和支出范围，推动建立公共收益共管账户。

六、创新举措

  一是规定住宅物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。明确各相关管理主体职责，避免了推诿扯皮问题的产生。

二是积极推进物业管理信息化，运用智慧物业管理公共服务平台，提高我市住宅物业管理水平。

三是建立业主委员会候补委员制度，有效解决补选业主委员会委员困难问题。

四是鼓励有条件的物业服务人向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，满足居民多样化多层次居住生活需求。

五是清单式列举业主委员会及其成员、物业服务人禁止行为，日常物业管理中常见的违法搭建建筑物、侵绿毁绿、高空抛物等禁止行为。

七、保障措施和下一步工作

《条例》规定住宅小区物业管理活动应当坚持党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，建立政府组织、部门协同、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的综合协调机制。市、县（区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将其纳入现代服务业发展规划、社区建设和治理体系，协调解决物业管理重大问题，推进物业管理与基层治理有机融合。

下一步，重点做好以下工作：一是做好《条例》的解读、宣传和落实工作。《条例》正式公布后，我们通过淮北日报、政府官网、公众号等媒体平台对重点条款进行解读，保障法规实施中的正确理解和运用。《条例》施行过程中，还要对有关方面提出的关于具体问题的询问，依法予以答复。通过印制《条例》单行本、开展培训等方式，进行多维度、立体化、分层次宣传，推动《条例》落到实处。二是制定《条例》配套规范性文件工作。《条例》的实施需要一系列具体办法、实施细则等配套规范性文件，按照要求做好配套规范性文件的起草、制定、公布等工作。

八、政策咨询渠道

咨询科室：市住房城乡建设局物业管理科、市房产管理服务中心物业管理服务科

联系方式：0561-3061522，3899650